杭州市房产管理局关于印发《杭州市物业管理服务收费实施办法》的通知
浙江省杭州市房产管理局
关于印发《杭州市物业管理服务收费实施办法》的通知
各区物价局，各物业管理经营单位：
现将《杭州市物业管理服务收费实施办法》印发给你们，请遵照执行。
本《实施办法》施行前已审定收费等级、核准收费标准的物业管理经营单位，仍按原规定执行。待按本《实施办法》的规定考评后，执行新的收费等级和收费标准。
执行中遇到的问题请及时向我局反映。
二OOO年四月二十四日
杭州市物业管理服务收费实施办法
第一条 为规范我市物业管理服务收费行为，维护国家、物业管理单位（以下简称物业公司）和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，促进我市物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》、《杭州市住宅区物业管理暂行办法》等有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在杭州市区进行物业管理服务并收取费用的物业公司及各级政府价格主管部门对我市物业管理服务收费进行管理的，适用本办法。
第三条 本办法所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主的委托，对房屋建筑及相配套的共用部位、设备、设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性服务、特约性服务所收取的费用。
第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，依法对全市物业管理收费进行管理、协调、监督、指导，并负责对市区物业公司收费等级的审定；各区价格主管部门负责核定本行政区域内物业管理服务的具体收费标准。
第五条 物业管理服务收费的确定，遵循公开合理，并与物业管理内容、管理质量和业主的普遍承受能力相适应的原则。
第六条 物业管理服务收费根据提供服务的性质、特点等情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府定价；
别墅区等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行政府指导价；
为业主个别需要提供代办性服务、特约性服务的收费，除政府价格主管部门有规定的外，实行市场调节价。
第七条 实行政府定价的物业管理服务收费实行分等级定价制度。收费等级根据物业公司为业主提供的服务项目、服务质量、服务浓度等因素按百分制评定。
物业管理服务收费等级由物业公司会同业主委员会自评，经区价格主管部门初审，报市物价局审定。
第八条 物业管理服务收费的具体标准由各区价格主管部门根据审定的收费等级在规定的收费幅度内下限执行。
第九条 普通住宅小区公共性物业管理各等级的收费幅度，由市物价局以合理补偿物业管理成本费用，同时兼顾业主的随能力确定，并向社会公布。
第十条 物业管理服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。收费等级一般每年考评一次，物业公司经考评超过（或达不到）原评定收费等级的，收费标准根据考评后的等级重新核定。经考评不足 60 分（不含 60 分）的，经整改达到标准后方可收取物业管理服务收费。
凡被评为国家级（或部级）优秀称号的，可按规定的收费标准上浮 20% ，被评为省级优秀称号，可上浮 10% ，被评为市级优秀称号的，可上浮 5% 。
第十一条 普通住宅小区公共性服务项目包括：
（一）房屋共用部位、共用设施 ] 设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明等设施设备的日常维修和保养；
（二）住宅区的清洁服务、生活垃圾粪便清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等公共部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运；
（三）公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美；
（四）住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施 24 小时保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序维护；
（五）车辆停放的秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停乱放现象。
第十二条 别墅区等高档住宅及非住宅的公共性服务项目，由业主委员会和物业公司商定。
第十三条 实行政府指导价的物业管理服务收费，根据物业公司提供的公共性服务项目及合理支出费用情况测定，报各区价格主管部门核批基准价格和浮动幅度。物业公司与业主委员会在规定的浮动幅度内依据提供的服务内容、服务质量和费用开支情况商定具体收费标准，报市、区价格主管部门备案。浮动幅度一般不超过 30% 。
第十四条 实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司自行制定或与业主协商确定，报区价格主管部门备案。
第十五条 物业管理服务费构成为：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）公共设施、设备日常维修及保养费；
（三）绿化养护及管理费；
（四）清洁卫生和生活垃圾清运费；
（五）保安服务费；
（六）办公费；
（七）物业管理单位固定资产折旧费；
（八）利润；
（九）税费；
第十六条 实行物业管理的住宅小区范围内为业主提供的配套服务的经营性用房，如烟糖店、杂货店等在小区内的单位，凡享受物业管理的各类非住宅，均应缴纳物业管理服务收费，其收费标准原则上按住宅的物业管理服务收费标准的二倍内掌握，具体收费标准由物业公司与业主协商确定。
第十七条 价格主管部门在核定实行政府定价或政府指导价的收费标准前，应召开有业主委员会、物业公司代表和有关人员参加的听证会充分听取意见，并以独立小区为单位核定收费标准。
对已交付使用，尚未成立业主委员会的住宅小区，价格主管部门可根据物业管理的实际情况，暂定物业管理服务收费标准。
第十八条 物业公司向价格主管部门申报属政府定价或政府指导价的物业管理服务收费时，应提供如下资料：
（一）工商营业执照；
（二）行业主管部门核发的物业管理资质证书；
（三）物业管理委托合同；
（四）业主委员会章程及成员名单；
（五）物业管理项目确认书；
（六）申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告；
（七）杭州市物业管理服务收费等级申报表。
第十九条 物业公司应当严格遵守国家有关价格管理的法律、法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，不断提高服务质量，向业主提供质价相符的服务。
第二十条 实行物业管理的范围内尚未销售的房屋或已交付但业主因故未入住的房屋，物业管理服务费按 70% 缴纳，由开发建设单位或业主承担。
第二十一条 高层住宅的电梯等公用设备运行的费用按实分摊，物业公司按实际消耗计算，向业主收取。
物业公司自用办公及生活等用水、用气、用电，必须单独设置计量表，其费用由物业公司承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内公共房屋。
第二十二条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需进行收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条件，实行定点（位）停放，并有专人管理，收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。
第二十三条 物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过三个月。
第二十四条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所或收费地点公布收费项目、收费标准、服务内容等，接受业主的监督。
第二十五条 物业公司收取物业管理服务费，应使用税务部门监制的统一发票，接受物价、税务、房管部门的监督。
物业公司应建立、健全财务管理制度。物业公司定期（一般为一年）公布财务收支情况，接受业主委员会和业主的监督。
第二十六条 物业公司在接受物业管理委托服务活动中，必须和业主委员会签订物业管理服务合同，明确收费标准和服务内容，切实按合同的约定提供服务并收取费用。
国家鼓励物业公司提高服务质量，开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。
第二十七条 业主应按价格主管部门核定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照签订的服务合同要求追偿。
第二十八条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格主管部门举报、投诉。
第二十九条 物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会应做好调解工作，调解不成的，由价格主管部门负责调解处理。
第三十条 对违反本办法规定的行为，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。
第三十一条 各县（市）物业管理服务收费管理，可参照本办法执行。
第三十二条 本办法由杭州市物价局负责解释。
第三十三条 本办法自二 OOO 年五月十五日起施行。本办法发布之前的有关物业管理服务收费的规定同时停止执行。
附件一：
杭州市普通住宅小区
公共性物业管理服务收费等级表
收费等级
评分等级（满分 100 分）
收费标准（元 / 建筑平方米）
甲
90 分以上（含 90 分）
0.60 至 0.80
乙
80 分以上（含 80 分）
0.45 至 0.60
丙
70 分以上（含 70 分）
0.35 至 0.45
丁
60 分以上（含 60 分）
0.25 至 0.35
附件二：
杭 州 市
物业管理服务收费等级
申
报
表
杭 州 市 物 价 局
企业名称
企业性质
地 址
主管部门
企业负责人
联系人
电话
职工人数
其中：持有上岗证人数
物
业
管
理
状
况
自评意见
（盖章）
年 月 日
初审意见
（盖章）
年 月 日
审定意见
（盖章）
年 月 日
杭州市物业管理服务收费
等级评分表
考评
项目
序
号
考评内容、标准
规定
分值
自评
分
测评
分
考评
分
一
综合
管理
1
有规范的业主委员会联系制度
1
2
物业公司有管理规划和实施方案、企业内部管理制度完善。
1
3
物业管理公司与业主委员会责、权、利关系明确。
1
4
小区管理设施齐全，管理到位，有较先进的保障措施。
2
5
物业管理人员要有明显的标志，并经过物业管理专业培训，有上岗证的员工不低于 70% 。
2
小计
7
二
房屋
维修
管理
1
房屋外观完好、整洁，小区内组团及幢号有明显标志及引路方各平面图。
3
2
无违章私搭、乱建现象，阳台（平台和外廊）的使用统一有序，不碍观瞻。装饰房屋的，不得危害房屋结构和他人安全。
5
3
房屋完好率达 98% 以上。房屋及时维修率达 98% 以上，维修合格率达 100% ，并建立回访制度和回访记录。
5
4
房屋资料、档案齐全，管理完善，并建立住户居住档案，住房所在栋号、门号、房号清晰。
2
小计
15
三
公用
设备
设施
管理
1
小区内所有公共设备完备，资料档案齐全，管理完善
2
2
设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备
3
3
每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作程序及保养规范
2
4
高层住宅电梯按规定时间运行
2
5
供水、供电、供电、通讯、照明、消防等设施、设施齐全，工作正常
3
6
小区内公共配套设施完好，不随意改变用途
2
7
道路畅通，路面平整
2
8
污（粪）水排放通畅
2
小计
18
四
环境
卫生
管理
1
小区内环卫设施完备，设有垃圾箱（房）、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施
2
2
小区内实行标准化清扫，垃圾日产日清
3
3
及时清理化粪池，粪便无外溢
3
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对外贸易经济合作部、国家体改委、国家经贸委关于印发《对外经济贸易企业转换经营机制实施办法》的通知
对外贸易经济合作部 等
对外贸易经济合作部、国家体改委、国家经贸委关于印发《对外经济贸易企业转换经营机制实施办法》的通知
对外贸易经济合作部、国家体改委、国家经贸委
各省、自治区、直辖市及计划单列市经贸委厅、外贸局，国务院有关部委直属经贸企业，对外贸易经济合作部直属各总公司：
为深化外经贸体制改革，贯彻落实《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，推动全国各类外经贸企业转换经营机制，现将《对外经济贸易企业转换经营机制实施办法》印发给你们，请遵照或参照执行。
附件：对外经济贸易企业转换经营机制实施办法
第一章 总 则
第一条 根据《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，结合对外经贸行业的经营特点，制定本办法。
第二条 本办法适用于对外贸易经济合作部直属企业。全国各类对外经贸企业可参照执行。
第三条 本办法中“对外贸易经济合作部直属企业”系指按民法通则规定的条件成立的、经对外贸易经济合作部批准并主管的主要从事对外经贸业务的企业法人。
第二章 企业资产经营形式
第四条 企业资产经营形式一般实行承包经营责任制。对外贸易经济合作部对实行承包经营责任制的外贸企业核定出口收汇额、利润额、国有资产增值率承包指标；对其他企业核定利润额、国有资产增值率承包指标（援外企业另定）。
第五条 企业按照国家规定的资产经营权，同对外贸易经济合作部签订承包合同。对外贸易经济合作部指导、监督各企业组织实施承包合同。
第六条 要求实行税利分流的企业，经过批准，可以进行“税利分流”试点。
第七条 具备条件的企业，经对外贸易经济合作部和有关部门批准，可实行股份制经营。
第三章 企业经营自主权
第八条 企业按规定上缴后的利润全部留用，并在保证实现企业财产保值、增值的前提下，自主确定留用利润中各项基金的比例和用途。
第九条 企业以前年度结存的后备基金、出口风险基金、专项易货贸易利润，可按规定使用。
第十条 属于国家管理的进出口商品，企业按分配数量经营。在具体执行中，企业可根据国内外市场变化情况减少或增加进出口数量；但减少数量应于每年九月底前报告对外贸易经济合作部，增加数量按有关规定事先报批。
第十一条 除国家组织统一联合经营的商品外，企业经营范围由企业根据自身经营优势和经营规模效益自行确定，到工商行政管理部门登记注册，报对外贸易经济合作部备案。
第十二条 尚无对外贸易经营权的企业，可按国家有关规定，申请对外贸易经营权。
第十三条 具备条件的企业，可按规定申请在国外开展承包工程和劳务合作业务的经营权。
第十四条 企业按照国家有关规定，经批准可经营国内商业、自有外汇进口商品内销和所属企业产品在国内市场批发、零售业务（国家专营商品应按规定办理）；也可向有关主管部门申请经营房地产、旅游、运输、广告宣传等业务。
第十五条 除国务院物价部门和省级政府物价部门颁布的价格分工管理目录所列的少数生产资料和国务院物价部门和省级政府物价部门管理价格的个别日用工业消费品外，企业可自行确定进口商品和所属企业产品内销的价格，出口商品收购价格根据随行就市、优质优价原则自行确定。
第十六条 企业可根据业务需要，经有关部门批准在国内有关地方设立分支机构；经征求我驻有关国家使馆同意，在国外设立贸易机构（港澳地区按规定审批）。
第十七条 有外汇收入的企业经批准可设立现汇帐户，自主选择开户银行；具备条件的可申请设立财务公司、信托投资公司；境外企业按国家规定留用的利润可自由汇进汇出。
第十八条 企业留成外汇额度经调剂中心可跨省市自由调剂，自主选择调剂对象；企业集团可在财务独立核算的内部公司之间自行调剂。企业到外汇调剂中心办理交割手续，接受有关管理部门监督。
第十九条 企业可自行决定用留用资金或自筹资金在国内投资建设有关项目。企业以留利安排的生产性建设项目，按照国家规定，向税务部门申请退还企业再投资部分已缴纳所得税的百分之四十税款。
第二十条 企业在国家产业政策指导下，可自行决定兴办在项目所在地政府审批投资总额权限内的中外合资、中外合作经营项目，按项目情况到有关政府部门办理手续，报对外贸易经济合作部备案。
第二十一条 在国家批准的借用国外贷款规模内，企业可通过国家规定的渠道对外借款。
第二十二条 企业可根据其经济效益和承受能力从营业额中按比例提取促销、科技、新产品开发基金，列入管理费用。企业可按国家固定资产折旧规定自行选择折旧办法，确定加速折旧幅度。
第二十三条 企业有权根据业务需要，确定企业经常出入境的业务人员名额，报外事主管部门批准，实行一次审批、一年内多次有效的办法。企业可自行邀请国外有关人员来华从事商务活动，直接报有关部门办理出入境手续。
第二十四条 企业根据业务发展需要，可自行决定联营方式，兼并其他企业，实行集团化经营。
第二十五条 企业经营亏损严重的，经批准可停业整顿。停业整顿期间，财务主管部门应当准许其暂停上缴承包利润；银行应当准许其延期支付贷款利息；企业应当停止发放奖金。停业整顿期限一般不超过一年。
第二十六条 企业不能清偿到期债务、达到法定破产条件的，可依法破产。政府认为不宜破产，应给予资助或采取措施帮助企业清偿债务。
第二十七条 企业总经理由对外贸易经济合作部任免（委任、聘任、解聘），副总经理由总经理提名，由对外贸易经济合作部任免（委任、聘任、解聘）。经批准，大型集团企业，可实行董事会领导下的总经理负责制。董事会主要成员（董事长、副董事长、常务董事），由对外贸易经
济合作部推荐，企业总经理、副总经理由董事会按规定的程序聘任或解聘。
第二十八条 除法律和国务院另有规定外，企业中层管理人员及分公司和全资子公司负责人，由总经理按照规定的任职资格和程序委任或聘任。
第二十九条 企业总经理（董事长、副董事长）晋升工资应报对外贸易经济合作部审批。企业管理人员在聘期内的待遇由企业根据其效益自行决定。
第三十条 企业境外机构的负责人按人事管理权限任免。其选派、任期和轮换由企业按国家有关规定自主决定。
第三十一条 企业有权根据需要，设置企业内专业技术职务。国家统一的中级专业技术职务任职资格由企业按照有关规定进行评审，其聘任办法和待遇由企业自主决定。
第三十二条 除法律和国务院另有规定外，企业有权自主决定其内部机构设置。
第三十三条 企业应根据国家有关规定，按照其特点搞好定额、定员工作。企业可根据业务发展需要，自行决定人员编制。企业的副总经理、总经理助理职数由对外贸易经济合作部核定。
第三十四条 企业根据生产、经营需要，依照法律、法规和企业规章，有权自主决定招收录用职工的时间、条件、方式、数量。企业有权拒绝任何组织或个人安排的不符合企业需要的人员，拒绝任何形式的摊派。
第三十五条 企业录用应届高校毕业生，应面向社会、公开招收、全面考核、择优录用。新接收大学毕业生到基层锻炼的时间、去向、方式等，由企业自主决定。
第三十六条 企业职工可以实行全员劳动合同制或合同化管理，企业有权依照有关法规和企业规章，解除劳动合同，辞退、开除职工。
第三十七条 企业推行符合经贸行业特点的工资总额同经济效益挂钩的办法。企业在按规定相应提取的工资总额内，有权自主使用、自主分配工资、奖金。
第三十八条 企业应当每年从工资的新增部分中提取不少于百分之十的数额，作为企业工资储备基金。工资储备基金主要用于以丰补歉和弥补亏损。
第三十九条 为维护职工合法权益，企业要按照国家和地方政府的规定，参加劳动部门组织的社会保险费用社会统筹，按时缴纳社会保险基金。有条件的企业，应为职工建立企业补充养老基金。
第四章 改善企业经营条件
第四十条 对外贸易经济合作部要加快职能转变，贯彻政企职责分开的原则，不干预企业的经营活动。要用法律和经济手段，辅以必要的行政手段来强化对外经贸的宏观管理，弱化微观管理，建立起一套科学的、严密的、切实可行的宏观管理制度。推动工贸结合、技贸结合，完善进出
口代理制度。在对企业实行宏观指导、监督的同时，要为企业提供良好的服务并接受企业的监督。
第四十一条 改革进出口管理体制，逐步减少主动配额和许可证管理的品种，为企业经营创造外部条件。
第四十二条 改革进出口经营体制。除国家需要组织统一联合经营的少数商品外，其他商品凡经国家批准经营对外贸易业务的外贸企业都可经营。
第四十三条 完善协调服务体系。充分发挥各进出口商会的协调服务功能和研究、咨询机构、学会、协会的服务功能，为企业提供必要的信息指导和服务。
第四十四条 完善立法，依法管理。加强对外经贸企业的普法教育，监督企业依法经营并依法管理。
第四十五条 按照国家有关规定，对外贸易经济合作部及各级对外经贸主管部门要密切同财政、税务、金融、海关、运输、保险等部门的合作，为对外经贸企业提供下述服务：
根据国家有关税收政策，出口退税要按照“征多少、退多少”和“彻底退税”的原则执行；
企业为实现政府规定的社会公益目标或者承担指令性进出口商品计划，由于定价原因而形成政策性亏损，物价部门应通过调整或者放开产品价格予以解决。不能调整或者放开产品价格的，经财政部门审查批准，给予相应的补偿；
逐步建立出口风险保险制度，保险公司提供各个市场的、各种期限的保险服务；
按照有关规定，企业在中国人民保险公司投保的远期收汇，可到中国银行和其他专业银行办理贴现；
国家银行对机电设备和成套设备出口，可根据合同，按规定提供卖方信贷，也可根据对方的资信情况，提供买方信贷；
按国家规定改善进出口运输条件。凡有国际运输经营权的企业均可根据需要，经有关部门批准开辟直达班轮运输航线。
第五章 企业的制约和监督机制
第四十六条 企业必须执行国家政策、法规和财会制度，建立资产负债和损益考核制度，编制年度财务会计报表，报对外贸易经济合作部审核；或经登记注册的会计师事务所或审计事务所审查后，报对外贸易经济合作部备案。企业要如实向对外贸易经济合作部报送基本业务统计、劳动
工资报表和资料。企业如违反有关法规、制度，弄虚作假，要根据情况给有关人员相应的处分。
第四十七条 企业不得有骗取退税等不法行为，一旦发现将依法严肃处理。
第四十八条 企业应建立健全董事会或经理办公会议制度。企业重大问题的决策（包括中层管理人员的聘任、解聘等）要充分发扬民主，广泛听取各方面的意见，以实现决策的科学化、制度化和民主化。
第四十九条 企业经营配额、许可证和审批管理的商品，由有关商会协调，商会应为企业提供良好的服务。
第五十条 建立会计师事务所、审计事务所、资产评估机构，为企业服务并实行社会监督。
第五十一条 完善职工代表大会制度，企业职代会对企业的重大决策，行使审议建议权；对涉及职工切身利益的重大问题，行使同意或否决权；对各级行政领导干部，行使民主评议和监督权。
第五十二条 企业未完成承包的收汇指标，影响上缴国家外汇额度任务的，要由企业用留成外汇额度补缴。企业完不成承包利润指标，要以企业留利补缴。
第五十三条 由于经营不善，企业完不成承包指标，当年不能增加工资总额。连续两年完不成承包任务，要扣减企业的工资总额，对总经理给予经济处罚或免职、降级、降职。
第五十四条 发挥企业党组织的保证、监督作用。企业党委参与公司重大问题的决策（包括中层以上管理人员的考核、聘用和解聘），保证和促进各项承包任务的完成，监督党员特别是党员中层以上管理人员贯彻执行党的路线、方针、政策，遵守党纪国法，搞好廉政建设，搞好对党员
的管理教育。公司专职党委书记由对外贸易经济合作部委任为副总经理，参加经理办公会或董事会。
第五十五条 对外贸易经济合作部对总经理、副总经理或董事长、副董长、常务董事定期进行考核，任期满后，要进行业绩评定和任期审计。
第五十六条 对外贸易经济合作部设立部长奖励基金，每年对成绩优异的企业和任期内业绩突出的总经理进行奖励。
第六章 附 则
第五十七条 对外贸易经济合作部以前公布的有关规章和政策性文件同本办法有抵触的，以本办法为准。
第五十八条 本办法未尽事宜，按《全民所有制工业企业转换经营机制条例》执行。
第五十九条 本办法由对外贸易经济合作部负责解释。
第六十条 本办法自发布之日起实施。
1993年8月5日