陕西省铜川市人民政府


铜川市成本价出售公有住房暂行办法


(1998年4月23日铜川市人民政府令第11号发布)


第一条 为了加快建立城镇住房新体制，实现住房商品化、社会化,提高个人住房自有率,促进住房资金周转、积累，改善居住条件，根据《陕西省国家机关、事业单位成本价出售公有住房分期付款办法》和《铜川市出售公有住房暂行办法》的有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 从本办法公布之日起，铜川市城郊辖区的国家机关、企事业单位和其他单位，对新建住房、未出售旧公有住房、腾空旧公有住房都要按照本办法的规定，实行成本价一次付款方式进行出售或按成本价分期付款预售全部产权。凡集资在建的住房，建成后也要按集资当年的成本价出售。
第三条 自本办法公布之日起，出售公有住房实行标准价与成本价并轨，停止标准价售房。
用成本价购房，每个家庭只能享受一次。
第四条 房改中已按标准价购买了公有住房拥有部分产权的职工，可以从本办法公布之日起以成本价向产权单位申请购买剩余部分的产权，以获得全部产权。
第五条 申请以成本价购房的,须同时具备下列条件：
（一）具有铜川市城镇户口的职工；
（二）购房职工本人的住房公积金已按规定足额、及时缴存到市住房资金管理中心；
（三）符合规定的住房标准；
（四）以自住为目的。
第六条 购房职工可自愿采用一次付款或分期付款方式支付购房款。
第七条 采用分期付款方式以成本价购买公有住房，首次支付额按成本价的50％计收，其余房价款必须在约定期内付清。分期付款期限一般可分为三年、五年、十年、十五年、二十年五种，可由购房人自愿选择。凡以标准价购买了部分产权的公有住房和集资在建的住房，过渡到成本价售房时，必须按成本价50％补交其不足部分，其余款项可以采取上述方式分期付清。
第八条 我市成本价售房分期付款应承担的利率为：在银行3个月定期存款利率的基础上加规定利差，根据还款年限的不同，实行差别利率。差别利率由市房改办根据国家有关规定进行确定。
第九条 分期付款购房人在交足首次应付款后，剩余款项可以从购房人的工资中逐月扣除，或从个人积累的住房公积金中逐年扣除。付款的具体计算办法、付款期限和利息，由市住房资金管理中心按有关规定确定。
第十条 成本价售房的计算办法为：
（一）新竣工公有住房出售计算公式：
每套（户）实际售价＝［（成本价－年工龄折扣额×夫妇双方建立住房公积金前的工龄和）×（1－年折旧率×已竣工使用年限）＋成本价×（功能调节率＋楼层调节率＋朝向调节率＋地段调节率）］ ×本套（户）建筑面积。
未出售旧公房和腾空旧房公式按上述公式执行，同时增加现住房折扣额。
（二）房改中已用标准价购买了部分产权住房过渡到
成本价时，补交差价款的计算公式：
１、执行《铜川市(城郊区)住房制度改革实施方案》售房的，补交差价款的计算公式：
成本价×（1－已购住房产权比例）×（1－工龄折扣率）×（1－年折旧率×折旧年限）×（1＋功能调节率＋楼层调节率＋朝向调节率＋地段调节率）×本套（户）建筑面积。
２、执行《铜川市深化城镇住房制度改革实施方案》出售住房或集资建房补交差价款计算公式：
［（成本价－年工龄折扣额×夫妇双方建立住房公积金前的工龄和）×（1－年折旧率×已竣工使用年限）－现住房折扣额＋成本价×（功能调节率＋楼层调节率＋地段调节率＋朝向调节率）×本套（户）建筑面积×（１－已购或已集资个人产权比例）。］
第十一条 以成本价出售公有住房按以下程序办理。 （一）购房职工须填写由市房改办统一印制的《职工购买公有住房申请表》，由职工所在单位认真审查，签署意见，并须经申请购房职工单位及配偶单位纪检监察部门审查同意。
（二）出售公有住房的产权单位应向市房改办写出售房申请报告，同时附如下资料：
１、公有住房产权证书和评估报告复印件；
２、售房单位已建立住房公积金的证明书；
３、购房单位清房验收报告；
４、职工购买公有住房申请表；
５、售房花名册。
（三）市房改办核定住房成本价，审核单位附报的有关资料，下发售房批复。
（四）以成本价购买公有住房要求分期付款的职工，在交纳首次应付款后，要与单位和市住房资金管理中心签订《成本价出售公有住房剩余房价款分期付款协议书》。协议书要明确约定双方的权利、义务,写明房屋座落位置、结构等级、套型、建筑面积、实际售价、分期付款年限、每月的本金与利息、违约处罚措施等内容。
（五）售房单位将个人交纳的首次应付房价款汇总交存到市住房资金管理中心指定的银行专户内。
（六）职工付清全部购房款后，由所在单位统一到市房改办核办产权证明书后，到有关部门办理个人产权所有证书。
第十二条 新建住房、未出售公有住房及腾空旧公有住房的成本价，按照竣工和腾空当年的成本价确认。该成本价须经具备国有资产评估资格的中介机构评估，由市房改办和市国有资产管理局共同确认后执行。
已售部分产权的旧公有住房和集资在建的住房的成本价自本办法公布之日起一年内按如下办法确定：
（１）1991年以前竣工的旧公有住房的成本价按铜房改发（1997）15号文件的规定确定。
（２）1992年以后竣工的公有住房的成本价，在1991年成本价的基础上加人民银行公布的年储蓄存款利率确定。
（３）集资在建的公有住房在规定期限内竣工的，按集资当年的成本价确认。
本办法公布一年后，凡以成本价购买已购公有住房剩余部分产权一律按过渡当年成本价确认。
第十三条 实行成本价售房，继续执行规定的工龄优惠和一次付款折扣及相关政策。采用分期付款方式购买新建住房或腾空旧公有住房时，首次付款额达到应付房价款的65％时，即可享受首次付款额14％的折扣。
已按标准价购买的公有住房愿意向成本价过渡的，首次补交款额达到应补交款总额的65％时，也可享受首次补交款额14％的折扣。
第十四条 市住房资金管理中心要严格按照《分期付款协议书》约定的条款，认真做好成本价售房分期付款的资金归集和管理。成本价售房收入在提留15％的维修费后，按陕政办发（1997）40号文件的有关规定归集和管理。
第十五条 公有住房超标部分产权的处理。
(一)在1996年6月底以前已作加价处理的超标部分，计为全部产权；
（二）在陕办发（1996）7号文件下发后，清房中对超标部分已作加价处理的，计为全部产权；
（三）购买公有住房超标部分至今仍未作加价处理的住房，按陕房改发（1997）07号文件规定加价处理后，方可计为全部产权。
第十六条 分期付款期间，如购房人亡故或者发生意外，丧失支付能力时，可由其法定继承人继续付款，若继承人不需要住房时，由原产权单位收回并负责清算；购房人在市内工作调动时，所购住房各项权益不受影响；购房人在付款期内异地调动,可将所购住房协商退回产权单位,产权单位按房改规定办理退款及产权变更手续。
第十七条 以成本价购买公有住房的职工，凡因各种原因需换购住房、退房，应向所在产权单位提出申请，经市房改办批准后方可实施。换购时，先按换购当年成本价退出原住房，再按换购当年成本价购买新住房。
第十八条 已按标准价购买了部分产权的公有住房，若住户不愿以成本价购买剩余部分产权，产权比例由市房改办统一界定。部分产权公有住房换购时，应按换购当年成本价乘以住房产权比例，退出原住房，再按换购当年成本价购买新住房。部分产权公有住房退房时，按退房当年成本价乘以住房产权比例退房。
第十九条 凡以成本价出售住房时，产权单位须在归集的购房款之内，每平方米建筑面积交纳物业管理基金10元，专户储存，该项基金由房改部门另外制定管理与使用办法，主要用于住宅楼的物业管理。
第二十条 以成本价购买的住房，其全部产权归个人所有，可以依法进入市场进行交易。所得收入按照有关规定补交土地出让金和各项税费后归个人所有。具体的交易办法由市房改办另行制定。
第二十一条 耀县、宜君可参照本办法制定成本价售房实施办法，报市房改委批准后执行。
第二十二条 本办法由市房改办负责解释。
第二十三条 本办法自发布之日起执行。

法律实训课程的创建与实践
——以刑事法综合实训课程的创建与实践为例

广西政法管理干部学院课题组
（* 本课题是广西教育厅《新世纪广西高等教育教学改革工程“十一五”立项项目（2005253）》。课题组负责人欧锦雄，课题组成员：覃祖文、刘元华、黄朝成、梁仁伟、唐德才、关崇涛、陆镇养、孙玉仁、周萍、吴大县、黄慧慧、王静。）


前言

高等法律职业教育的人才培养目标是按照法律职业的需要，培养具有综合职业能力的高级专门人才。为了达到这一人才培养目标，高等政法院校应建立起完善的法律实训课程体系，并积极开展法律实训教学活动，全面培养法律专业学生的法律职业能力，但是，我国现行高等法律职业教育仍沿用传统法学教学的模式，只重视法律理论教学，而忽视实训教学。目前，高等政法院校也开展了一些法律实训教学，但是，其法律实训教学一般仅是某门法律理论课中的一个教学环节，很多高校并未独立设置有法律实训课程。
目前，国外开展的法律实训教学主要是诊所式法律实践教学，它于二十世纪六十年代兴起于美国法学院，它仿效医学院培养医生的方法由法学院具有律师执照的教师充当“医生”，学生跟随教师办案。现在，拉丁美洲、西欧、东欧、澳大利亚、新西兰等国家和地区的法律院校也采用了这种法律实践教学方式。自1992年以来，我国的武汉大学、北京大学、中国人民大学、中山大学、清华大学等高等院校也开设了这一课程，并在一定范围内开展了法律诊所实训教学。
从这些高等政法院校开设的法律诊所课程看，他们也取得了一定的成绩，但是，法律诊所课程具有较大的局限性，主要体现在：（一）法律诊所实训无法普及，大多数学生不是该课程的受益者。在政法院校里，学生数量大而具有律师执照的教师相对较少，因此，仅有部分学生可以参加法律诊所实训。（二）学生无法锻炼庭上的法律技能。从实训内容看，由于学生无办案资格，因此，学生无法锻炼各诉讼角色在法庭上的各种法律技能。既然法律诊所课程不能锻炼庭上的法律技能，也不能让大多数学生成为受益者，因此，这一课程不是理想的实训课程。为此，高等政法院校应深入开展法律实训课程的创建和实践活动，创建出适合我国国情的法律实训课程体系。
法律实训的常见方式有：案例讨论、辩论、审判观摩、模拟法庭、法律诊所教学等。高等政法院校可以根据这些常见的实训方式创建《刑事法综合实训课程》、《民事法综合实训课程》、《行政诉讼综合实训课程》和《仲裁法律事务综合实训课程》等，从而形成高等政法院校独具特色的课程体系。由于模拟法庭的实训活动具有可控性、仿真性、重复性、自主性和易普及性，能较好地培养学生的法律专业能力、法律方法能力和社会能力，并能使所有学生受益。因此，我们在创建这些综合实训课程时，应以“模拟法庭实训为主，法律诊所实训为辅”为指导思想来确定实训课程内容，并构建法律实训课程。
《刑事法综合实训课程》是这一实训课程体系的重要组成部分，因此，2004年10月广西政法管理干部学院刑法教研室成立了《法律实训课程的创建与实践》课题组，并以《刑事法综合实训课程的创建与实践》为切入点开展了法律实训课程的研究和实践活动，后来，这一研究课题成为了广西教育厅《新世纪广西高等教育教学改革工程“十一五”立项项目》。该教学改革项目的近期目标是通过开展《刑事法综合实训课程》的研究和实践活动，建立起完善的《刑事法综合实训课程》，系统地培养学生在刑事方面的法律职业能力。从远期目标看，让“刑事法综合实训课程的创建和实践”成为范例，创建《民事法综合实训课程》、《行政诉讼综合实训课程》和《仲裁法律事务综合实训课程》等，从而形成较为完善的法律实训课程体系，使高等政法院校能系统地培养学生的法律职业能力。
通过一年半的教学研究和实践，目前，本教学改革项目已取得了以下主要成果：
（1）制定了《刑事法综合实训课程》的教学实施方案；
（2）制定了《刑事综合实训课程》的教学大纲；
（3）公开出版《刑事法综合实训教程》；
（4）制定了刑事法综合实训课的成绩评定标准；
（5）建立了刑事案件卷宗库（实训项目）。[建立了4个案件2800多册刑事案卷（原始的刑事卷宗的复印本）的刑事卷宗库，同时，编写并公开出版了一本《刑事案件卷宗汇编》]
（6）建立了法律实训用的音像库；
（7）完善课堂教学内容和探索了法律实训教学方法；
（8）制定了刑事法实训教学规章制度；
（9）购置了相当数量的法官袍、律师袍、检察官服、摄像机、DVD机等实训用的物品和设备，加强了模拟法庭实验室的建设；
（10）加强了法律援助工作站的建设。
从前述已取得的教学改革成果看，《刑事法综合实训课程》已具备了一门完整实训课程的构成要素：（1）教学大纲，（2）教学实施方案，（3）教材，（4）成绩评定体系，（5）实训项目。通过一年多的教学实践，这一实训课程形成了一定的教学特色，并取得了良好的教学效果，经过实训后，学生的法律职业素质得到了较大的提高，因而，这一实训课程得到了学生的好评。目前，我们建立的刑事法综合实训课程具有以下特点：（一）以刑事模拟法庭为轴心开展实训教学。法律诊所实训教学仅为辅助性的实训教学活动。从实训教学实践看，由于条件限制，大多数教师仅开展了刑事模拟法庭实训教学，但是同样取得了良好的教学效果。（二）以4至8个性质不同、案情各异的刑事案件卷宗为基础构建实训项目体系和确定实训内容，(三)以具体的刑事案件卷宗为载体由指导老师传授各诉讼角色在各诉讼阶段的办案知识和技巧，以及撰写法律文书和办案材料的知识。（四）通过模拟法庭庭审实训活动锻炼各种法律技能。（五）实训内容由指导老师自主安排，（六）实训可以普及到法律专业的所有学生，使法律专业的所有学生均成为受益者。从这些特点可知，这一实训课程克服了法律诊所课程所存在的缺陷，它是一门能较好地培养学生法律技能的实训课程。
我们所创建的《刑事法综合实训课程》的创新性主要体现在以刑事模拟法庭为轴心所构建的实训教学体系，与法律诊所课程相比，我们认为，这一实训教学体系应更适合我国国情。为了便于争论，我们将这一实训教学模式定名为“广西长岗法律实训模式”（注：我院所在地为广西南宁市长岗片区）。下面我们将“广西长岗法律实训模式”的教学研究和实践的情况予以总结，并期望与法学教育界同仁一道讨论法律实训的问题。

一、法律实训课程的创建
自2004年10月起，本课题组就开始法律实训课程的研究、策划和准备工作，2005年2月正式开设刑事法综合实训课程，并开展实践教学活动。本课题组的成员包括欧锦雄、覃祖文、刘元华、黄朝成、梁仁伟、唐德才、关崇涛、陆镇养、孙玉仁、周萍、吴大县、黄慧慧、王静等13人，全部为本院刑法教研室教师，课题组成员稳定，协作精神很好。在课题组成员里，有1名教授，4名副教授，6名讲师，2名助教。其中，8名教师为兼职律师。课题组的大多数成员长期从事刑法学或刑事诉讼法学的教学科研工作和法律服务工作，具有较强的教学科研能力和丰富的法律实践经验。
在创建法律实训课程的过程中，我们围绕着法律实训课程的教学目标、实训方式、实施方案、教学大纲、教材、实训项目、模拟法庭实验室、实训规章制度、法律援助工作站、实训课程成绩评定等方面问题开展研究和建设工作。
（一）法律实训课程教学目标的确立
任何一门课程均有其教学目标，教学目标是课程开发的指针，因此，在创设法律实训课程时必须明确其教学目标，只有这样，才能科学地制定教学大纲、教学实施方案、成绩评定标准、编写出实用性强的教材以及找到科学的教学方法。高等法律职业教育的人才培养目标是按照法律职业的需要，培养具有综合的法律职业能力的高级专门人才。法律实训课程的教学目标应以这一人才培养目标为指导而确立。我们认为，高等法律职业人才的培养除了应重视理论知识的教育以外，还应重视其法律实践能力的培养，两者并重，不可偏废，据此，我们在创设法律实训课程时，明确其教学目标为：通过开展法律实训教学活动，培养学生的法律专业能力、法律方法能力和社会能力，使学生毕业后能很快地适应法律职业工作。具体而言，法律专业能力是指从事法律职业活动所需的各种技能和知识，例如，较好的口头表达能力和雄辩能力、审讯能力、各种案件的调查能力、笔录能力、法律文书的写作能力，对案件具有较强的分析和判断能力等。法律方法能力是指从事法律职业活动应掌握的工作方法和学习方法的能力。例如，如何拟制审判提纲、如何认定证据、如何学习新颁布的法律等。社会能力主要指从事法律职业活动所需的人际交往能力。
在创设法律实训课程时，我们始终围绕上述的教学目标开展法律实训课程的研究和实训教学活动。
（二）法律实训课程的实训方式
法律实训课程具有其独具特点的实训方式，常见的实训方式有：案例讨论、辩论、审判观摩、模拟法庭、模拟谈判、合同拟制、法律诊所、法律实际部门的实习实训等。由于本课题组是以刑事法综合实训课程的创建和实践为例开展研究和教学活动的，因此，我们认为，以政法院校校内的教学资源为主的刑事法综合实训教学的基本方式主要有两种：刑事模拟法庭和刑事法律诊所实训。
刑事模拟法庭是指以一个真实的刑事案例为蓝本，让学生充当各个刑事诉讼法律关系的主体，模仿已观摩过的各种真实法庭审判情景，按《中华人民共和国刑事诉讼法》及相关司法解释的规定，进行模拟审判的实训活动。刑事模拟法庭的实训活动具有可控性、仿真性和重复性等特征，因此，每一名学生均能有机会扮演各种角色，锻炼各种法律技能。这是一种可以让所有学生均能受益的实训方式。在课堂教学中，教师可以以刑事卷宗为载体，将各种抽象的法律法规和法律理论活生生地运用到办案活动中去，从而激活以前所学过的法律知识，较好地培养学生的法律专业能力、法律方法能力和社会能力。可见，刑事模拟法庭是一种较好的综合实训方式。
刑事法律诊所实训是指仿效医学院培养医生的方法，由法学院具有律师执照的教师充当“医生”，学生跟随教师办理刑事案件的实训方式。这也是一种能培养学生法律职业能力的实训方式，但是，这种实训方式具有较大的局限性。由于学生没有律师资格，不能以律师身份出席法庭，因此，有关律师在法庭上的各种能力不能锻炼，有关法官和检察官在法庭上应具备的各种能力同样也不能锻炼，学生只能观摩其跟随的教师的办案活动，并做一些辅助工作。此外，由于各高校扩招，法学院校学生数量相当多，而且有律师执照的教师较少，因此，只能让少部分学生选修法律诊所实训课，大多数学生不能成为法律诊所教学的受益者。此外，因为教师无法控制法律诊所实训时间，因此，课程安排冲突难以避免。可见，刑事法律诊所实训具有相当的局限性。
综观上述两种刑事法综合实训方式，我们认为，刑事法综合实训方式应以刑事模拟法庭为主，刑事法律诊所实训仅宜适度开展。
（三）法律实训课程实施方案和教学大纲的制定
课程实施方案是课程建设的宏观框架，它涉及了课程建设的主要内容，因此，本课题组经过多次讨论后制定了《刑事法综合实训课程》的实施方案，在该实施方案得到学院批准后，本课题组即按实施方案的要求开展了课程创建活动。这一课程实施方案的主要内容有：（1）该课程的教学目的和要求，（2）实训方式，（3）开设刑事法综合实训课的专业、具体班级以及课程安排顺序，（4）实训指导教师的职责、安排及指导方法，（5）该课程教学时数的安排及教师工作量的计算，（6）教学设施、设备、教学资料和教材的准备，（7）实训成绩的评定，（8）时间安排，等等。
教学大纲是明确该门课程教学目的和要求、教学内容范围、教学方式、方法、教学时数、考核等方面内容的教学性纲要文件。针对法律实训课的特点，本课题组制定了《刑事法综合实训课》教学大纲，这一大纲主要包括以下内容：第一部分“大纲说明”，它包括（1）制定该教学大纲的依据，（2）该教学大纲的适用范围，（3）教学目的和要求，（4）实训方式，（5）教学组织。第二部分学时安排及考核办法，第三部分“实训内容”，共计四个实训单元，第四部分“教材和参考资料”。
在这一教学大纲中，第四部分“实训内容”是这一大纲的核心部分，其实训单元可根据实际情况增加或减少。每一实训单元包括以下内容：（1）实训项目，（2）实训教学时数，（3）实训目的，（4）实训内容，（5）场地要求，（6）实训设备和物品基本要求。
（四）法律实训课程教材和教学辅助资料的编写
教材是一门课程的重要组成要素。由于我们将《刑事法综合实训课》作为一门独立课程建设，因此，本课题组编写了《刑事法综合实训教程》。在编写这一教材过程中，我们查找了大量的资料，但是，尚未发现我国曾出版过专门的刑事法综合实训教材，为此，本课题组成员在经过研究、讨论后确定了本教材的框架和内容安排。为了使这一实训教程更具实用性，本课题组深入到法院、检察院和律师事务所进行调研，与法官、检察官和律师进行了研究和讨论，并搜集了大量的法律文书和资料。
由于我们所确立的《刑事法综合实训课程》的实践方式主要是刑事模拟法庭，刑事法律诊所仅适度开展，因此，《刑事法综合实训课程》的主要内容是关于刑事模拟法庭方面的内容。该教材共包括三编：第一编总论，第二编刑事模拟法庭，第三编法律诊所。
第一编总论的主要内容有：1、刑事法综合实训教学的概念及其特征，2、开展刑事法综合实训教学活动的目的和意义，3、刑事法综合实训教学的基本方式，4、《刑事法综合实训课》的成绩评定，5、实训期间应注意的问题。
第二编刑事模拟法庭的主要内容：1、刑事模拟法庭概说，主要包括：刑事模拟法庭的概念及其特征、刑事模拟法庭的分组[一个模拟法庭可分四组：审判组、公诉（检察）组、辩护组和综合组]。2、刑事审判组的职责及工作程序。（附刑事审判常用的法律文书范例），3、公诉（检察）组的职责及其工作程序[附公诉（检察）方常用的法律文书范例]，4、辩护组的职责及其工作程序（附辩护方常用的法律文书范例），5、综合组的职责及其具体工作，综合组的成员包括被告人、被害人、证人、鉴定人、法警等角色的扮演者。
第三编法律诊所的主要内容：1、法律诊所实训教学概述，2、法律诊所实训教学的基本内容。
该教材以现行刑事法律和司法解释等为依据，用通俗易懂的文字撰写，并附了大量的法律文书范例和法律工作提纲范例，呈现了简明扼要、操作性强的特点，经过教学实践证明，这本教材符合刑事法综合实训教学的需要。